2025년 10월 정부는 부동산 시장 과열 억제를 위한 ‘10·15 부동산 대책’을 발표하며, 가족 간 부동산 거래에 대한 편법 증여 차단 조치를 본격화하고 있습니다. 특히 시세보다 현저히 낮은 가격에 주택을 가족에게 매도할 경우, 취득세율을 최대 12%까지 인상하는 지방세법 개정안이 추진되고 있습니다. 동시에 대환대출 LTV 제한 완화도 병행되어 실수요자 보호 조치도 함께 논의되고 있습니다. 이번 글에서는 가족 간 거래 시 취득세 변화, 세 부담 규모, LTV 완화 내용 등을 정리해 보겠습니다.
가족 간 ‘헐값 매매’, 2025년부터 취득세 최대 12% 부과
2025년 1월 1일부터, 조정대상지역 내 가족 간 부동산 거래에 대해 ‘시세보다 현저히 낮은 가격’으로 거래할 경우 지방세법상 증여로 간주되어 최대 12%의 취득세율이 적용됩니다.
- 해당 조치는 서울 전역, 경기 12개 지역 등 10·15 대책에서 새롭게 조정대상지역으로 지정된 지역에 한해 적용됩니다.
- 배우자, 부모, 자녀 간 거래가 모두 포함됩니다.
예시: 시가 15억 원짜리 주택을 부모가 자녀에게 10억 원에 매도한 경우,
- 기존: 10억 원 × 3.3%(취득세율) ≒ 3300만 원
- 개정 후: 5억 원 차액에 12.4% 적용 ≒ 6200만 원 추가 → 총 9500만 원
거래 전체가 증여로 판단되면, 취득세는 최대 1억8600만 원, 증여세 약 7700만 원, 양도세 1억2400만 원 발생 가능성도 있습니다. 가족 간 거래라도 시세와 괴리 폭이 크면 세금 부담이 크게 증가합니다.
왜 취득세를 강화하나? — 편법 증여·조세 회피 차단 목적
정부가 이 같은 조치를 추진하는 이유는 다음과 같습니다:
- 가족 간 저가 거래를 통한 편법 증여 증가
- 자산가들의 세금 회피 수단 악용 사례 다수
- 실수요자와의 형평성 문제
기존에는 유상 거래로만 인정되어 낮은 세율이 적용되었지만, 앞으로는 시세와 비교해 증여성 판단을 강화함으로써 탈세 가능성을 줄이겠다는 방침입니다.
대환대출 LTV 규제 완화… 실수요자 배려 조치도 포함
한편, 논란이 됐던 ‘대환대출 LTV 40% 적용’은 철회됩니다.
- 기존: 대환대출도 새 대출로 분류 → LTV 70% → 40% 축소
- 개정: 2025년 10월 27일부터 대환대출은 기존 LTV 70% 유지
이로 인해 실수요자의 금리 부담 완화 목적을 살리고, 대환대출이 ‘무용론’으로 이어지는 것을 방지하는 효과가 있습니다. 금융당국은 각 은행에 이를 예외 상품으로 취급하도록 지침을 전달했습니다.
결론: 부동산 거래 전, 세금 시뮬레이션 필수 시대
2025년부터는 가족 간 부동산 거래라고 해도 실거래와 시세 차이가 크면 ‘증여’로 간주되어 상당한 세금 부담이 발생할 수 있습니다. 특히 조정대상지역 내 거래일 경우 세금 부담은 상상을 초월할 수 있으므로, 부동산 세무 전문가와의 사전 상담 또는 시뮬레이션이 필수적입니다.
또한 정부는 실수요자 보호를 위한 대출 규제 완화도 병행하고 있는 만큼, 이번 대책은 ‘부자 증여 차단 + 서민 보호’라는 두 가지 정책 기조가 병행되는 구조로 해석할 수 있습니다. 앞으로도 부동산 거래 관련 세법 및 대출 정책 변화에 민감하게 대응할 필요가 있습니다.