2025년 10월 15일 정부가 발표한 ‘주택시장 안정화 대책’은 서울 전역과 경기 주요 지역을 규제지역으로 추가 지정하고, 토지거래허가구역 확대, 대출 제한 강화, 실거주 의무 부여 등 고강도 조치를 담고 있습니다. 이로 인해 이른바 ‘갭투자’는 사실상 불가능해졌다는 해석이 나오고 있으며, 시장은 냉각기를 맞이할 것으로 보입니다. 본 글에서는 이번 대책의 핵심과 그에 따른 제 개인적인 의견, 그리고 서울 부동산 시장의 향후 흐름에 대해 이야기해보겠습니다.
갭투자, 이제는 끝났다 – 실거주 의무의 충격
정부는 이번 10·15 대책을 통해 서울 전역과 경기도 핵심 12개 지역을 토지거래허가구역으로 지정했습니다. 이에 따라 오는 10월 20일부터 이 지역 내 주택 매수 시 반드시 구청의 허가를 받고, 2년간 실거주를 해야 합니다. 실거주 요건을 이행하지 않으면 허가 취소나 이행강제금 등 처벌이 따르기 때문에 전세를 끼고 매입하는 ‘갭투자’는 사실상 봉쇄된 셈입니다. 과거에는 집값 상승 기대감으로 갭투자가 일반적인 투자 방식처럼 여겨졌지만, 이제는 제도적으로 완전히 막힌 것입니다. 특히 아파트뿐 아니라, 동일 단지 내 아파트가 1개동 이상 포함된 연립·다세대주택도 포함된다는 점에서 소형 주택 중심의 투자도 불가능해졌습니다. 이처럼 실거주를 강제하는 조치는 주택의 투기 수단화를 원천 차단하기 위한 정부의 강력한 의지를 반영한 것입니다.
강남부터 외곽까지, 서울 전역이 규제지역?
이번 대책이 주는 또 다른 충격은 서울 전역이 일괄적으로 조정대상지역 + 투기과열지구 + 토지거래허가구역으로 지정되었다는 점입니다. 지금까지는 강남4구(강남·서초·송파·용산)에 집중되던 규제가 이제는 도봉, 중랑, 강북 등 서울 외곽지역까지 똑같이 적용됩니다. 이러한 광범위한 규제 확대로 인해 단기적으로는 서울 전역의 거래량이 급감하고, 매수 심리가 위축될 가능성이 큽니다. 특히 외곽 저가 아파트를 중심으로 한 투자 수요가 얼어붙을 것이며, 실수요자들 역시 관망세로 돌아설 수 있습니다. 다만, 이번 정책은 단기적인 시장 냉각과 동시에 실수요자 중심의 거래 질서를 만들겠다는 의도를 포함하고 있습니다. 다시 말해, 투기수요를 억제하고 주택을 ‘사는 사람’이 실제 거주하도록 하겠다는 것입니다.
15억 이상 대출 규제…그나마 남은 무풍지대는?
10·15 대책은 금융 규제도 포함합니다. 특히 고가 주택에 대한 대출 규제가 더 강화되었습니다. - 시가 15억 이하: 기존과 동일하게 LTV 40%, 한도 6억 원 - 15억 초과 25억 이하: 한도 4억 원 - 25억 초과: 한도 2억 원 이외에도 대출 심사 기준이 되는 ‘스트레스 금리’가 기존 1.5% → 3.0%로 인상되면서, 실질적인 대출 가능 금액이 줄어들게 되었습니다. 전세대출의 이자 상환액까지 DSR에 포함되기 때문에 대출 문턱은 더 높아졌습니다. 이처럼 고가 주택에 대한 자금 조달이 어려워지면서, 일부 시장에서는 중저가 단지로 수요가 몰리는 ‘풍선효과’가 나타날 가능성도 있습니다. 특히 규제 대상에서 제외된 수도권 일부 지역이나 지방 핵심 도시로 자금이 이동할 수 있다는 예측도 나옵니다.
[개인 의견] 투자자와 실수요자 모두를 위한 대책이었을까
개인적으로 이번 10·15 대책은 명확하게 투기 억제를 목표로 한 고강도 조치라고 생각합니다. 갭투자 차단, 실거주 강제, 대출 제한은 투자자들에게는 분명히 큰 타격일 것입니다. 그렇지만 실수요자에게도 마냥 긍정적인 것만은 아닙니다. 실거주 조건이 붙었다고 해서 바로 청약에 당첨되거나, 원하는 지역에 집을 살 수 있는 것은 아니기 때문입니다. 거래가 막히고, 매물이 잠기는 현상이 오히려 실수요자의 선택권을 줄일 수도 있습니다. 정책이 주는 메시지는 명확합니다. "지금은 집을 사지 말고 기다리라"는 것이죠. 정부의 규제 방향성은 이해하지만, 부동산 시장은 다양한 계층의 요구와 현실이 얽혀 있는 만큼, 지속적인 보완과 유연한 적용이 함께 이뤄져야 할 것입니다.
10·15 부동산 대책은 ‘서울 전역’이라는 전례 없는 규모의 규제를 통해 부동산 시장을 일시 정지시켰습니다. 갭투자 차단, 대출 제한, 실거주 강제는 당분간 거래를 위축시키고, 시장을 관망세로 몰아넣을 것입니다. 그렇지만 이러한 정책이 장기적으로 실수요자에게 유리한 환경을 만들 수 있을지는 미지수입니다. 분명한 것은 지금의 서울 부동산은 이전과 전혀 다른 규칙 위에 올라섰다는 점입니다. 투자자든 실수요자든, 지금은 더더욱 정책 흐름을 정확히 이해하고 대응 전략을 세워야 할 때입니다.