2025년 가을, 서울 임대차 시장이 요동치고 있습니다. 정부의 대출 규제와 전세 거래 제한으로 인해 전세 매물이 급감하면서, 월세가 빠르게 치솟고 있습니다. 특히 서민층이 많이 거주하는 노도강(노원·도봉·강북) 지역에서 월세 200만 원에 육박하는 사례까지 나오며, 주거비 부담이 급격히 늘고 있습니다. 이번 글에서는 전세가 사라지는 배경, 월세화의 원인, 그리고 향후 임대차 시장 전망을 분석합니다.
전세는 사라지고, 월세는 오른다…이유는 ‘규제’
2025년 10월 현재, 서울 아파트 전세 매물은 2만4418가구로 연초 대비 23.2% 감소했습니다. 특히 정부가 발표한 ‘10·15 대책’의 여파로 ‘갭투자’가 원천 차단되며 전세 매물 공급이 급감했습니다.
이제는 집을 사도 2년 실거주 의무가 부과되어, 기존처럼 세입자를 들여놓는 것이 불가능해진 것입니다. 또한 오는 10월 29일부터 1주택자가 수도권에서 전세대출을 받을 경우, 이자 상환분이 DSR에 포함됩니다. 이는 사실상 대출 한도를 줄이고 자금 확보를 어렵게 만들어, 전세 수요는 늘지만 전세 거래는 막히는 구조를 낳고 있습니다.
이에 따라 세입자들은 전세 계약 연장이 어려워지자 불가피하게 월세를 선택하는 상황에 놓이고 있습니다.
노도강 월세 200만 원 시대, 서민 주거 위기
정부의 규제로 전세 시장이 위축되면서, 서울 전역에서 월세 전환이 가속화되고 있습니다. KB부동산에 따르면, 2025년 9월 서울 아파트 월세지수는 129.7로 사상 최고치를 기록했습니다. 이는 5년 전 대비 무려 40.8% 상승한 수치입니다.
노도강과 성북구 등 서민 거주지에서 고가 월세 계약이 이어지고 있습니다.
- 노원구 포레나 노원 84㎡: 보증금 3억 / 월세 180만 원
- 성북구 래미안길음센터피스 84㎡: 보증금 1억 / 월세 250만 원
과거엔 100만 원 안팎이던 월세가 두 배 이상 상승한 셈이며, 이는 중산층마저 주거비 부담을 감당하기 어려운 수준이라는 신호입니다.
입주 물량 감소와 대출 규제, 장기화 우려 커진다
현재 서울과 수도권의 아파트 입주 물량 자체도 줄어들고 있어 공급 부족이 임대차 시장을 더 압박하고 있습니다.
- 서울: 2025년 3.6만 가구 → 2026년 1.4만 가구 (61% 급감)
- 경기: 7.3만 → 5.3만 가구
- 인천: 2.1만 → 1.3만 가구
또한 정부의 전세대출 규제가 유지되는 한, 세입자는 금융 접근성도 제한되어 임대료 인상에 무방비로 노출될 수밖에 없습니다. 전문가들은 "전세 물건 감소 + 월세 전환 + 임대료 상승"이라는 3중 압박이 지속될 것이라고 분석합니다.
서울 임대차 시장은 현재 전세 실종과 월세 급등이라는 구조적 변화를 겪고 있습니다. 대출 규제, 실거주 의무, 입주물량 감소 등의 복합 요인으로 인해 전세는 줄고, 고가 월세만 남는 양극화가 심화되고 있습니다.
무주택자나 전세 세입자라면 정책 변화와 시장 흐름을 예의주시하며, 중장기적 주거 전략을 재설계해야 할 때입니다.