2025년 정부의 ‘10·15대책’ 발표 이후, 서울 아파트 시장의 매수 심리에 큰 변화가 감지되고 있습니다. 강북권은 대출 규제의 영향을 더 직접적으로 받으며 집값 심리가 빠르게 식어가는 반면, 강남권은 상대적으로 완만한 하락세를 보이고 있습니다. 이번 글에서는 강북과 강남의 차이, 대출 규제가 미친 구체적 영향, 그리고 전체적인 부동산 시장 심리를 상세히 살펴봅니다.
강북권: 대출규제 직격탄, 매수심리 급속 위축
‘10·15대책’이 시행되면서 강북권 아파트 매수 심리가 9주 만에 처음으로 하락세를 나타냈습니다. 한국부동산원의 통계에 따르면, 서울 강북권의 아파트 매매수급지수는 104.8에서 101.6으로 3.2포인트나 떨어졌습니다. 이는 대출 의존도가 높은 강북 실수요자들의 심리가 급속히 위축된 결과로 해석됩니다. 대출 규제 강화로 인해 자금 조달이 어려워졌고, 전세를 끼고 주택을 매입하는 방식도 한계에 부딪혔습니다. 특히 금리 인상과 함께 총부채원리금상환비율(DSR) 규제가 강화되면서, 자산이 많지 않은 실수요층에게는 심리적·실질적 압박이 크게 작용한 것으로 보입니다. 전문가들은 강북권에서 일어난 이 같은 급격한 심리 변화가 서울 전반으로 확대될 수 있다고 경고하고 있습니다.
강남권: 규제에도 완만한 반응, 현금 여력의 힘
같은 시기 강남권 역시 매수심리가 하락하긴 했지만, 그 폭은 강북권보다 훨씬 적었습니다. 강남권의 매매수급지수는 106.0에서 104.7로 1.3포인트 하락에 그쳤습니다. 이는 강남 3구 등 핵심 지역이 기존부터 규제지역과 토지거래허가구역으로 지정되어 있어 대출 제한에 이미 익숙하고, 현금 보유력이 높은 구매자들이 중심을 이루고 있기 때문입니다. 강남권 수요자 중 상당수는 주택 구입 시 대출 의존도가 낮거나, 현금 유동성이 풍부하여 규제 변화에 큰 영향을 받지 않습니다. 오히려 정책 변화 시기를 매수 타이밍으로 보는 경우도 존재합니다. 이처럼 강남권은 외부 규제보다는 경기 흐름이나 장기 전망에 따라 심리가 좌우되는 경향이 강하며, 이번 대출 규제 역시 강북권만큼의 영향을 미치지 못한 셈입니다.
집값심리 전반: 규제 회피 움직임과 투자자 전략 변화
전반적인 서울 아파트 매수 심리는 하락세로 접어든 가운데, 규제 회피 수단으로 경매시장에 대한 관심이 급증하고 있습니다. 2025년 10월 기준, 서울 아파트의 평균 낙찰가율은 102.3%를 기록해 3년 4개월 만에 다시 100%를 넘었습니다. 경매로 낙찰된 주택은 토지거래허가구역에서도 실거주 의무가 없으며, 대출 없이 낙찰만 받으면 전세를 줄 수 있어 갭투자 수단으로 주목받고 있습니다. 이는 대출 규제가 강화된 현재, 투자자들이 규제 회피형 투자 전략으로 전환하고 있음을 시사합니다. 반면, 전세대출 잔액은 5천억 원 이상 감소했고, 주택담보대출 증가 폭도 축소되면서 전반적인 유동성 위축이 나타나고 있습니다. 정부와 금융권의 대출 총량 관리가 이어지는 한, 집값심리는 앞으로도 불안정한 흐름을 보일 가능성이 높습니다.
이번 ‘10·15대책’을 계기로 서울 아파트 시장의 양극화와 집값 심리 변화가 본격화되고 있습니다. 특히 강북권은 대출 규제의 영향을 직접적으로 받으며 매수세가 급감하고 있는 반면, 강남권은 상대적으로 안정적인 흐름을 유지하고 있습니다. 전반적으로는 심리 위축이 뚜렷하며, 투자자들은 경매시장으로 눈을 돌리는 모습입니다. 향후 추가 규제 여부와 금융정책 변화에 따라 시장의 흐름이 달라질 수 있으므로, 실수요자와 투자자 모두 신중한 판단이 요구됩니다.