2025년 10월 15일, 정부는 서울 전역과 경기도 12개 지역을 조정대상지역 및 투기과열지구로 신규 지정하는 주택시장 안정화 대책을 발표했습니다. 본 정책은 최근 과열 양상을 보이고 있는 수도권 부동산 시장의 열기를 진정시키고, 투기 수요를 차단하기 위한 고강도 규제 조치입니다. 대출 규제 강화, 토지거래허가구역 확대, 불법 거래 단속, 공급 정책 후속조치까지 포함된 이번 대책의 핵심 내용을 알아봅니다.
서울 전역 포함 규제지역 확대
이번 대책의 핵심은 서울 전 자치구(25개구)와 경기도 12개 지역을 규제지역으로 전면 확대 지정한 점입니다. 기존에는 강남4구(강남, 서초, 송파, 용산)만 지정돼 있었으나, 이제는 서울 전역이 조정대상지역, 투기과열지구, 토지거래허가구역으로 동시 지정되었습니다. 경기도의 경우도 광명, 과천, 성남(분당·수정·중원), 수원(영통·팔달·장안), 안양 동안, 용인 수지, 의왕, 하남 등 12곳이 새롭게 포함되었습니다. 특히, 토지거래허가구역은 아파트뿐만 아니라, 동일 단지 내 연립·다세대 주택까지 확대 적용되어, 거래 전 허가를 반드시 받아야 합니다. 이번 조치는 최근 수도권 일부 지역에서 나타난 급격한 매매가 상승세와 거래량 급증, 그리고 가수요 유입에 대한 우려가 커지면서 시행된 선제 대응입니다. 실거주 목적이 아닌 투기성 매입을 억제하고 시장 질서를 바로잡겠다는 정부의 강력한 의지가 반영된 것입니다.
대출 한도 제한 및 금융 규제 강화
금융 규제도 대폭 강화되었습니다. 수도권 및 규제지역 내 주택담보대출(주담대)에 대해 다음과 같은 차등 규제가 적용됩니다: - 시가 15억 이하: 주담대 한도 6억 원 (현행 유지) - 시가 15억 초과~25억 이하: 한도 4억 원 - 시가 25억 초과: 한도 2억 원 이전에는 15억 원 이상 주택의 주담대 자체가 불가능했지만, 이번에는 일부 허용하되 대출 한도를 엄격히 제한하는 방식으로 조정되었습니다. 또한 스트레스 금리(대출 심사 기준금리)를 1.5%에서 3.0%로 상향 조정해 대출 가능 금액 자체를 줄이는 효과를 유도합니다. 1주택자가 전세대출을 받는 경우, 이자 상환액을 총부채원리금상환비율(DSR)에 반영하도록 변경되며, 은행의 주담대 위험가중치 하한도 조기 상향(2026년 1월부터)되어 대출 문턱이 더 높아지게 됩니다. 이러한 조치는 자금이 부동산에 과도하게 몰리는 것을 막고, 실수요 중심의 시장 재편을 유도하기 위한 전략입니다.
불법 거래 단속 및 공급 확대 병행
이번 대책에는 불법 행위 차단을 위한 범정부적 대응도 포함되어 있습니다. 국토부는 허위 신고가 거래, 자전거래, 가격 띄우기 등의 기획조사를 실시하고, 금융위는 대출 유용 실태를 전수조사합니다. 국세청도 30억 원 이상 초고가 거래와 고가 증여를 집중 분석하며, 경찰청은 부정청약, 재건축 비리 등을 포함한 부동산 범죄를 특별 단속합니다. 또한 주택 공급 확대를 위한 후속조치도 병행됩니다. ‘9.7 공급 대책’의 연내 이행을 목표로, 노후청사 및 국공유지 활용 주택 발표, 서울 내 2.3만 호 재건축, 공공기관 부지 활용 공공주택화, 수도권 공공택지 분양(2025~2026년 물량 포함) 등이 구체화되고 있습니다. 특히 서리풀지구(2만 호), 과천지구(1만 호)는 주민 보상과 착공 일정을 앞당겨 2029년 분양을 목표로 속도를 높이고 있습니다. 공급 정책이 규제 강화와 함께 진행됨으로써 시장 안정에 실질적인 균형을 맞추려는 전략입니다.
2025년 10월 부동산 정책은 단순한 규제 강화가 아닌, 투기 차단 + 공급 정상화 + 금융 안정화라는 종합적 대책입니다. 서울 전역과 경기 핵심 지역이 규제지역으로 전환되며, 고가 주택에 대한 대출 규제가 현실화된 지금, 시장은 단기적으로 관망세에 접어들 가능성이 높습니다. 실수요자는 철저한 시장 분석과 함께 청약 전략을 새로 세워야 하며, 투자자는 규제와 세제 변화에 따른 수익성 재검토가 필요합니다. 정책의 방향을 정확히 이해하고, 변화에 유연하게 대응하는 것이 앞으로의 부동산 전략에 핵심이 될 것입니다.