2025년 10월 15일 발표된 ‘주택시장 안정화 대책’ 이후 부동산 투자자들과 실수요자 사이에서 상가, 오피스텔 등 비주택 대출 규제에 대한 혼선이 발생했습니다. 이에 금융위원회는 17일 ‘FAQ’를 통해 주요 쟁점에 대한 해명에 나섰습니다. 특히 토지거래허가구역 내 비주택에 적용되는 LTV(담보인정비율) 문제에 대한 명확한 설명이 포함돼 주목받고 있습니다.
비주택 LTV 70% 그대로… 규제 혼선 진화
금융위원회는 ‘10·15 주택시장 안정화 대책’ 이후 제기된 가장 큰 혼란 중 하나였던 토지거래허가구역 내 비주택의 대출 규제 문제에 대해, 2025년 10월 17일 공식적으로 해명했습니다. 핵심 내용은 “상가, 오피스텔 등 비주택의 경우 이번에 공고된 토지거래허가구역에서 LTV 70%를 그대로 유지한다”는 점입니다.
이 설명은 상업용 부동산 투자자들 사이에서 “비주택도 주택과 동일하게 규제를 받는 것 아니냐”는 불안감이 확산되자 이를 진정시키기 위해 마련됐습니다. 실제로 대책 직후 시장에서는 “LTV가 70%에서 40%로 줄어든다”는 오해가 퍼졌고, 일부 금융기관에서도 대출 문의에 혼선이 빚어졌습니다.
하지만 금융위는 분명히 밝혔습니다. “이번 허가구역은 건축법상 아파트 및 아파트 포함 연립·다세대 주택에만 적용되며, 오피스텔과 상가 등은 포함되지 않는다”고 선을 그었습니다. 즉, 이번 지정된 허가구역은 ‘주택’에 한정된 것으로, 기존과 동일하게 비주택은 70% LTV가 적용됩니다.
기존 허가구역과는 구분… 적용 기준 따로 존재
주의할 점은, 이번 공고된 토허구역과 과거의 허가구역은 기준이 다르다는 점입니다. 기존에 지정된 허가구역 중에는 비주택까지 포함된 지역도 존재하며, 해당 지역에서는 여전히 비주택 LTV가 40%로 제한됩니다.
따라서 부동산 투자자는 해당 지역이 이번에 새로 지정된 곳인지, 아니면 이전부터 규제 적용 중이던 곳인지 구분할 필요가 있습니다. 금융위는 "지정 시점과 요건에 따라 적용 방식이 다르다"며 지역별 맞춤 확인이 필수적이라고 강조했습니다.
이처럼 동일한 토지거래허가구역이라 해도, 규제 대상 주택 유형과 시점에 따라 적용 조건이 다를 수 있으므로, 섣부른 판단은 투자 실패로 이어질 수 있습니다. 특히 오피스텔, 상가 등을 담보로 대출을 계획 중인 이들은 금융기관 및 정부 고시 내용을 꼼꼼히 살펴야 합니다.
조합원 지위 양도·전세대출 회수 등 기타 핵심 정리
금융위는 이번 FAQ에서 재건축 조합원 지위 양도 제한, 전세대출 회수 요건, 생애최초 및 실수요자 대출 조건 등도 함께 설명했습니다.
먼저, 조합원 지위는 투기과열지구 내 재건축 조합설립인가 이후 단지에서는 원칙적으로 양도할 수 없습니다. 다만 1세대 1주택자 중 10년 이상 보유 및 5년 거주 요건을 충족하거나, 상속·질병·직장이동 등 불가피한 사유가 있는 경우에는 예외적으로 양도가 허용됩니다.
또한 전세대출 보유자가 투기과열지구 내 시가 3억 초과 아파트를 취득할 경우, 전세대출은 소유권 이전 등기일 기준으로 회수되지만, 해당 주택에 세입자가 거주 중이면 잔여 계약 기간까진 유예됩니다.
생애 최초 주택 구매자는 LTV 70%·DTI 60% 기준이 유지되며, 실수요자 또한 일정 조건 하에 기존 혜택이 계속 적용됩니다. 반면 일반 차주는 새 규제에 따라 LTV·DTI 모두 축소되고, 최대 대출 한도도 시가 기준으로 차등 적용됩니다.
10·15 대책 이후 불거진 비주택 대출 규제 논란에 대해 금융위원회가 직접 LTV 70% 유지 방침을 명확히 밝히며 시장 혼선을 차단했습니다. 이번 정책은 아파트 등 주택에 한정된 것이며, 오피스텔·상가 투자자는 기존대로 대출 가능하다는 점이 핵심입니다. 하지만 기존 허가구역과 혼동하지 않도록 지역별 적용 기준을 반드시 확인해야 합니다. 투자 전, 관련 규정과 해석을 꼼꼼히 점검하는 것이 중요합니다.